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房地产企业买房赠送物业费的税务风险
主讲老师:周秋莉
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房地产企业买房赠送物业费的税务风险

 

房地产企业在销售开发产品的过程中,通常会采取各种各样的促销手段。买房赠送物业费属于其中比较常见的一种促销方式,通常区分赠送给购房客户和老带新活动赠送给老客户两种形式。


无论哪一种方式,对于房地产开发商来说,在实务中物业费不直接支付给业主,而是由开发商支付给物业公司,物业公司开具发票给开发商。实务中处理不当,会产生巨大的税务风险。


一、开发商赠送物业费给购房客户


购房客户:直接赠送物业费给购房客户,按照财税(2011)50号规定,企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品,不需要缴纳个人所得税。 


开发商:买房赠送物业费,一般情况下开发商和物业公司具有关联关系,可能存在互相不结算的情形。如果双方均不入账,对于房地产企业来说,赠送的物业费属于促销费用,不入账所得税前将无法扣除。


物业公司:对于物业公司来说,这部分物业服务费应按照规定视同销售缴纳增值税及附加、企业所得税,若因未收取物业费不进行账务处理,一旦被税务机关检查发现,会存在补交税款及滞纳金、甚至面临罚款的风险。


实务中赠送给购房客户的物业费客户不需要缴纳个人所得税,从性质上来说更多的类似于价格折扣,不属于劳务报酬所得,因此,也不需开具发票;开发商按照与客户签订的物业费赠送协议及物业公司开具的物业服务费发票进行账务处理,计入销售费用即可;物业公司应正常收取开发企业支付的物业费缴纳增值税及附加、企业所得税。


二、老带新业务中赠送物业费给老客户


老带新赠送物业服务费给老客户,是房地产开发企业常见的一种促销方式。实务中的处理方式通常有两类:


1、不支付现金给客户,将该业务进行隐瞒

(1)房地产企业与物业公司均不入账


老客户:老客户在该项业务中未收取现金,但提供老带新服务赠送的物业服务费对老客户来说,属于提供劳务报酬取得的收入,应按照劳务报酬所得缴纳个人所得税。


开发商:对于开发商来说,费用没有入账,所得税前无法扣除,更重要的是赠送给老客户的物业费未履行代扣代缴义务,一旦税机关检查发现,会有罚款的风险。


物业公司:对于物业公司来说,赠送的物业费应确认收入,交纳增值税及附加、企业所得税。如果企业将应确认的收入进行隐瞒,属于偷税行为,除追补税款及滞纳金外,还会受到一定的处罚。


(2)房地产企业入账,物业公司不入账

开发商以代开的劳务费发票及与老客户签订的赠送协议入账,物业公司不入账。对物业公司来说,依然存在未按规定确认收入交纳增值税及附加、企业所得税的风险。另外,由于房地产企业未支付现金给物业公司,以赠送协议及劳务费发票入账,账务处理上要么将这部分现金流转至账外,要么形成其他应付款——物业公司,无论哪一种方式,对于物业公司来说,都存在巨大的税务风险。


2、双方均正常进行账务处理,房地产企业将赠送的物业费计入促销费,物业公司正常确认收入交税

如果开发商与物业公司无关联关系,或者有关联关系但双方均按规定正常进行账务处理。这种方式下,物业公司将物业服务费发票开给开发商,物业公司正常确认收入交纳增值税及附加、企业所得税;开发商以物业服务费发票及与老客户签订的物业费赠送协议计入销售费用——促销费。存在的问题是,在这个环节依然需要替老客户代扣代缴个人所得税,并取得税务机关代开的劳务费发票。


房地产企业老带新在促销活动中,除了赠送物业费,还可能赠送其他实物奖励,如赠送洗衣机、电饭煲等,或者是现金奖励,无论哪一种方式,对于赠送给老客户的奖励,都存在代扣代缴个人所得税的风险,处理不当都会存在隐患。


房地产开发企业买房赠送物业费在实务中应注意把握以下几点:


1、在签订物业费赠送协议时明确代开发票及税费承担义务;

2、开发企业以业主代开的劳务费发票及赠送协议入账,计入销售费用,所得税前扣除;

3、物业公司将物业服务费发票开具给业主个人,正常确认收入交纳相关税费。