缓冲…
财务必备!房地产企业拆迁补偿费涉税处理全攻略!
主讲老师:张晓飒
¥19.90/年/ ¥6.90/年 2517人已订阅

财务必备!房地产企业拆迁补偿费涉税处理全攻略!

 

房地产企业在旧城改造的过程中存在大量的货币补偿与安置费用,实务中名目繁多,发放各异,情况复杂,意外频发,我们在这里统称为拆迁补偿费,那么拆迁补偿费如何合理入账,是所有涉及旧城改造的房地产企业普遍存在的头疼问题。


那么拆迁补偿费都包含哪些内容呢?


在《财政部关于印发《企业产品成本核算制度(试行)》的通知》(财会【2013】17号)和《国家税务局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》(国税发【2009】31号)文中均有表述,且两个文件的表述基本一致,现在我们选一个文件进行列述。国税发【2009】31号文对可计入开发成本的拆迁补偿费的表述为:


第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下:


(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。


文件中认为在土地成本中可以列支的拆迁补偿费支出主要包括以下几项:


1、农作物补偿费


又称青苗补偿费,主要是对土地上的农作物进行补偿。如果土地上还有未到收获期的农作物或经济作物,开发商需要对其进行补偿。


那么在补偿过程中都涉及哪些资料作为入账依据呢?我们通过大量的实务工作经验总结出以下几点:


(1)补偿协议,需要注明补偿事由、标准、计算方法、支付节点和方式、违约责任等关键内容。


(2)支付凭据,尽量做到转账支付,提供转账凭据,现金支付也应提供提现凭据。


(3)收款收据,如果是统一发放,可以以发放明细表(花名册)入账;如果是单独补偿,应提供每笔补偿的收据。


(4)评估报告,评估报告应就补偿损失标准提供客观的专业意见。


(5)补偿方身份证明,如果是直接补偿给农户,应提供农户身份证明,包括身份证复印件或户口本复印件,如果是统一补偿给村委,村委再发放,也建议准备最终农户资料。


(6)其他证据,其他一切能够证明农作物补偿费真实、合理的证据。


2、拆迁补偿支出


拆迁补偿通常在实务中被作为一个广义的概念被笼统使用,我们常常把所有涉及城改的补偿安置支出都称为拆迁补偿支出,但实际上是有区别的,由于旧城改造中涉及农户和居民原有建筑物和构筑物拆迁,需要对其价值进行补偿,这才是我们本文中对房地产企业旧城改造项目中涉及的拆迁补偿支出的准确含义。该部分支出入账需提供的证据资料如下:


(1)补偿协议,需要注明补偿事由、标准、计算方法、支付节点和方式、违约责任等关键内容。


(2)支付凭据,如果是支付给企业的补偿,必须转账支付,提供转账凭据;如果是支付给农户或者居民个人的补偿,最好也能够转账支付,提供转账凭据,现金支付也应提供提现凭据。


(3)收款收据,如果是统一发放,可以以发放明细表(花名册)入账;如果是单独补偿,应提供每笔补偿的收据。


(4)评估报告,评估报告应就补偿损失标准(05:17-05:26有重复内容需剪掉)提供客观的专业意见。


(5)补偿方身份证明,如果是直接补偿给农户,应提供农户身份证明,包括身份证复印件或户口本复印件;如果是统一补偿给村委,村委再发放,也建议准备最终农户资料;如果是补偿给企业,应提供企业营业执照复印件。


(6)其他证据,其他一切能够证明农作物拆迁补偿支出补偿费真实、合理的证据。


3、土地补偿支出


旧城改造当中一定会涉及土地使用权的征用或收回,对应土地也会给予一定补偿,实务中可能出现以下几种情况:


(1)城中村改造中的农村集体土地被政府征用


(2)棚户区改造中的国有划拨土地被政府收回


(3)城中村改造和棚户区改造中涉及到的企业出让土地被政府收回


上述三种情况中,国有划拨土地被政府征用的情况下是否存在补偿要看棚改项目的具体方案涉及;其他两种情况下一般都涉及土地补偿。这种土地补偿在旧城改造中一般由参与的投资主体承担并支付。


需要注意的是,实务中土地补偿支出不一定单独签署协议,可能和其他拆迁补偿放在一起计算并支付。


需要提供的入账资料参考前述的拆迁补偿支出提供的入账资料,这里不再赘述。


4、安置与动迁费用


旧城改造中拆迁在先,安置在后,因此必然涉及村民和居民事先拆迁的过渡和安置问题。


由于我们本文主要讨论的是货币补偿,且安置房的问题相对复杂,不是简短的语言可以描述清楚,因此关于安置房的问题我们后续会推出专门的课程进行详细讲述,这里仅分析由于拆迁造成的搬迁与临时安置的补偿。


(1)临时安置费


实行产权调换需过渡安置的,在过渡期内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处过渡的,拆迁人应当支付临时安置补助费,一般计算考虑两个标准,一个是每平方标准,比如30元/平方;另一个是时间标准,比如24个月或者36个月,在约定标准时间内如何计算,超出约定时间如何计算等等。


(2)搬迁费


由于涉及村民和居民的搬迁,一般会支付搬迁费用,实务中按照每平方米计算或者按照每户计算均有存在的情况,一般情况下,如为产权调换的情形,按照两次搬迁计算的居多。


需要提供的入账资料参考前述的拆迁补偿支出提供的入账资料,这里不再赘述。


5、其他特殊支出


旧城改造的情况非常复杂,一般企业支付的拆迁补偿费除了上述各项费用之外,还可能出现一些特殊的支出:


(1)搬迁奖励


为鼓励搬迁的及时性,限定在某个时间节点之前的搬迁起到示范作用,可以得到一定的奖励款。


(2)停产停业损失赔偿


在旧城改造中,部分房产属于经营用房,拆迁会造成停产停业损失,也应当给予适当赔偿,一般会在拆迁补偿协议中进行详细约定。


(3)特殊人群特殊补偿与特殊福利


村民或居民中都会有一些特殊人群,如老人、困难户等,在拆迁过程中可能会针对这部分特殊人群进行特殊补偿或者提供特殊福利,比如过节发放米面油等,也应当作为一种特殊补偿费用列支。


(4)钉子户特殊补偿


这是中国特色的拆迁支出,由于种种原因所有拆迁中总会出现未及时搬迁的个别村民或者居民,企业为了能够按时完成土地拆迁工作不得不向这些人支付了额外的特殊补偿,虽然会超出政府规定的补偿标准,但我们认为只要是真实、合理发生的补偿都应当可以列支成本。


5)非正常住户特殊补偿


这里说的非正常住户是指正常居住的村民和居民之外的其他群体,如我们曾经遇到过购买村民宅基地的其他个人在宅基地盖了房子,虽然不属于村民范畴,但也有权利得到补偿。


(6)拆迁小组和指挥部人员补贴


这是一个颇有争议的支出,实际工作中拆迁工作小组或拆迁指挥部人员为拆迁工作努力,甚至加班,企业常常给予补贴,这些支出存在很大争议,但是不能因为争议就否定这部分支出的真实性与合理性,我们认为可以作为拆迁补偿费中的一种特殊支出列支扣除。


需提供的入账资料中的补偿协议,通常会列支搬迁奖励和停产停业损失;钉子户特殊补偿应单独签署补偿协议进行说明;其他补偿与补贴一般在协议中不列支,需提供发放时的发放领用表等证明资料。


其他需提供的入账资料参考前述的拆迁补偿支出提供的入账资料,这里不再赘述。


房地产企业在旧城改造过程中支付的拆迁补偿费所涉及到的内容一般就是这些了,综上所述,企业在城改项目中支付的拆迁补偿费在合理范围内均可以以完整的证据资料入账,计入开发成本。