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房地产企业项目如何预缴土地增值税?
主讲老师:焦宗欣
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房地产企业项目如何预缴土地增值税?

 

 营改增后,房地产开发企业销售自行开发的房地产开发项目,如何缴纳土地增值税呢?


 第一部分:如何预交土地增值税?


营改增后,国家连续发文明确在计算土地增值税时,不含增值税税额。但是,实务操作中,依然在预交土地增值税时存在争议,究竟是按照“预收账款/(1+增值税税率)”还是按照“预收账款-预缴增值税税款”为计税依据呢?两种观点久争不下,今天就来一一分析。


一、先看国家政策文件规定


1、财税(2016)43号文件第三条规定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。


2、2016年11月10日,国家税务总局发布《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。


①适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;


②适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款


二、再来看下地方政策文件规定


不仅仅很多财税人员对上述两个文件内容理解不一致,各地税务局对两个文件的理解也是不一致的,下面我们来看下各地税务局规定:


1、福建省地税局答复:“为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,“土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款的计算方法”是为方便纳税人计算应预征税款,没有强制要求。总体原则是纳税人转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税。”


2、广州市地方税务局公告2017年第7号公告规定:“房地产开发企业采取预收款方法销售自行开发的房地产项目的,按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款。”


通过上述两个地方税务局对于预缴土地增值税计税依据的计算方法,可以看出各地税务机关对于43号文件和70号公告文件的解读也是存在一定差异的,尤其是福建地税指出无论采用哪种方法计算,均没有强制性要求,纳税人有选择的权利。


三、案例


举个例子来说:甲房地产公司为增值税一般纳税人,销售自行开发的住宅楼(新项目),销售收入1100万元,土地增值税预征率1%,该公司如何预交土地增值税?


(1)计算方法一:预收账款/(1+增值税税率)


1100/(1+10%)*1%=10万元


(2)计算方法二:预收账款-预缴增值税税款


预缴增值税税款:1100/(1+10%)*3%=30万元

应预缴土地增值税税款:(1100-30)*1%=10.7万元


从上述文件及地方回复可以看出,文件的宗旨是在计算预缴土地增值税时,不含增值税税额。及从上述的例题中可以看出,纳税人按照“预收账款/(1+增值税税率)”作为预缴土地增值税的计税依据更为合理。主要原因有以下几点:


1、70号公告中“可”按照,而非“应”按照。意味着纳税人有选择计算方法的权利,采用“预收账款/(1+增值税税率)”作为预缴土地增值税的计税依据,符合税法文件规定和税法原理。


2、与增值税预缴的计税依据一致,实务操作中有利于纳税人的申报和税务机关征收工作。


3、与“预收账款-预缴增值税税款”相比较,减轻了纳税人预缴土地增值税税负,减少土地增值税退税风险。


4、按照第一种方法计算,计算简单方便,减少纳税人工作量。