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房地产企业“开发间接费用”土地增值税核心争议问题上
主讲老师:石羽茜
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房地产企业“开发间接费用”土地增值税核心争议问题上

房地产企业的成本科目中,会有一个科目叫做“开发间接费用”,开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。房地产企业在计算开发产品的成本时,开发间接费用如果能清晰地归入某个成本对象,则直接作为该成本对象的成本项目;设置成一个二级科目,开发成本-***项目-开发间接费用。


如果不能清晰地归入某个成本对象,需要将“开发间接费用”作为过渡会计科目,即房地产开发企业发生的开发间接费用应先记入“开发间接费用”科目,然后按照适当分配标准,将它分配记入各项开发产品成本。当初设置成为一个一级科目。

房企三大税种中,土地增值税是最为复杂的一个税种,开发间接费作为开发成本的重要组成部分可以作为房地产开发费用扣除的基数,并且还可以作为20%加计扣除的基数,从而达到增大土地增值税前扣除金额,降低土增税税负的目的。因此,房地产开发间接费在房地产企业进行土地增值税时因如何进行税务处理,直接涉及到土地增值税清算的结果。

结合石老师日常工作中遇到的各种各样有关开发间接费用的问题,今日音频课将从以下七个方面进行讲解。我们今日课程内容较多,本次音频课程将分为上、下两个课程。


一、房地产企业“开发间接费用”会计核算范围

二、“开发间接费用”与“期间费用”未正确划分对土增的影响

三、土增扣除核心争议问题一:管理人员工资及福利费

1、哪些人员的工资薪金可计入开发间接费用;

2、项目公司只有1个项目,是否所有人员工资均可计入开发间接费用?

3、公司承担的五险一金是否可以土增扣除?

4、项目竣工后是否可以继续计入开发间接费用?

四、土增扣除核心问题二:样板间、售楼部建造装修支出

五、土增扣除核心问题三:工程管理费土增扣除技巧

六、土增扣除核心问题四:税企常见争议事项

1、沙盘等模型制造费用;

2、未售房屋的物业看护费;

3、挡光补偿费;

七、土增扣除核心问题五:硬塞进来的特定支出

1、业务招待费;

2、城镇土地使用税、印花税;

3、房企自由销售人员的销售佣金;