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拆迁补偿费用财税处理汇总篇
主讲老师:梁宁
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拆迁补偿费用财税处理汇总篇

 

 房地产开发企业支付拆迁补偿款,到底以什么作为入账凭证,收到补偿款的一方具体又涉及哪些税费,国家和地方对此都是如何规定的呢?


一、支付拆迁补偿款如何入账


拆迁补偿费只要真实、实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证能够一一对应。房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证,主要有:


(1)拆迁补偿合同或协议;


(2)被拆迁人的身份证复印件;


(3)被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据;


(4)支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据;


(5)其他相关资料。


各地税务局规定


①西地税发(2010)235号文件中规定:纳税人在征地过程中支付了拆迁补偿费,如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等,但由于拆迁补偿费的凭据不属于发票管理范围,因此,对纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的,其扣除金额,根据双方签订的补偿协议、收付款凭据、转账凭证等相关资料确定。


②厦门市地方税务局2015年第3号公告第三十五条规定:拆迁补偿费应当是实际发生的,支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证应当一一对应;


纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按照本办法第二十九条第一款规定确认收入,同时将此确认为房地产项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。


纳税人采取异地安置,异地安置的房产属于自行开发建造的,房产价值按照本办法第二十九条第一款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。


货币安置拆迁的,纳税人凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。


③青岛市地方税务局2015年第2号公告规定:纳税人为取得国有土地使用权,凡按照区(市)级以上政府部门要求,在项目建设土地边界线外建设公共服务设施、安置房项目发生的拆迁补偿和工程支出,应计入取得国有土地使用权的契税计税依据,在计算土地增值税时应计入土地成本;


④山东省地方税务局2015年第1号公告规定:土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。拆迁补偿费必须是真实发生和实际支出的,支付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭据应一一对应。


二、收到拆迁补偿费如何缴税


1、增值税


①营改增前


国税函【2007】969号《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》规定:“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权,并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物(包括不动产)的补偿费不征收营业税。”


  营改增前,企业取得房屋拆迁补偿不征收营业税。

 

②营改增后


(1)财税【2016】36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定:土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。


(2)财税【2016】36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定:在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税。


综上,根据36号文对于土地使用权补偿明确规定免征增值税,对于其他拆迁补偿款未明文规定。那其他拆迁补偿款是否需要征增值税?这里就涉及拆迁补偿是否属于36号规定的销售行为和是否属于增值税暂行条例的销售行为,如是,征增值税,如不是,不征增值税。


2、土地增值税


《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(下称条例)第8条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。


3、企业所得税


企业符合政策性搬迁的要求,可以按照国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》国家税务总局公告2012年第40号文件要求执行。企业的搬迁收入,扣除搬迁支出后的余额,为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度,将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。


4、个人所得税


《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税【2005】45号文件中规定:


一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。


针对上述的文件说明,房地产开发企业所涉及的拆迁补偿、赔偿款项符合的文件中的免税政策,应予以不征收营业税、免征增值税、土地增值税;企业所得税符合政策性搬迁按照文件中对政策性搬迁进行特殊处理,搬迁时间满5年计算搬迁所得,如果不符合政策性搬迁正常缴纳企业所得税;个人所得税,符合城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税,超过标准应就超过部分缴纳个人所得税。