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房地产尾盘销售的财务问题

主讲老师：林森

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房地产尾盘销售的财务问题

房地产企业在达到土地增值税清算条件时，一般会留有部分未售房源，而这一部分将是开发商的利润点所在。前期销售若是保证收回成本，那么尾盘的销售好坏直接影响到项目的利润。因此，企业财务人员对于这部分的涉税问题会特别关注。

一、什么是尾盘销售?

尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。本文仅针对土地增值税清算结束后尾盘销售展开讨论。

二、尾盘销售涉税问题

1．增值税

参照财税〔2016〕36号文规定，企业交房后收到房款并确认收入时，需要全额开具增值税发票，缴纳增值税。

2．企业所得税

纳税人以销售过程中的实际利润（即净所得）为计税基础，通常按照25%的税率计算缴纳企业所得税。

3．土地增值税

土地增值税清算后，尾盘销售的成本扣除可参照国税发〔2006〕187号文的规定：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。”

案例分析：某房地产企业进行土地增值税清算时，已经清算部分单位建筑面积成本费用为5000元/平方米，实际销售50万平方米，尾盘待销售5万平方米。若清算后第一个月销售1000平方米，取得收入800万元，如何缴纳土地增值税？

计算如下：

清算时，尾盘扣除项目金额=5000元/平方米*5万平方米=2.5亿

尾盘销售后，次月申报扣除项目金额=5000元/平方米*1000=500万

增值额=800万-500万=300万

增值率=300/500=60%

依照四级超率累进税率表，增值额超过50%至100%的部分，税率为40％，速算扣除系数为5%。

因此，申报缴纳的土地增值税金额=300万*40%-500万*5%=95万

清算后，尾盘销售进行土增纳税申报，填写《土地增值税纳税申报表》的附表四当中第5行的内容，按照不同业态成比例分摊填写。

实务当中，对于国税发〔2006〕187号文的执行存在以下几点思考：

1．尾盘当中普通住宅的销售价格往往是呈现上涨趋势，增值率超过20%无法享受土地增值税免征优惠政策。但若将清算后的收入、扣除项目还原到前期，与清算时的收入、扣除项目合并计算，总体增值率又不超过20%，此时是否享受免征？

本文观点：尾盘销售后需要按照当期的增值额判定增值率，不需要还原到前期合并判定。

2．清算后计算“扣除项目总金额”时，若项目涉及营业税和增值税两个时期，是否需要考虑税金成本变动的因素？

本文观点：营业税时期，纳税人需要考虑税金因素。营改增之后，文件明确指出计算方法，因此不需要考虑税金成本变动因素，直接用单位建筑面积成本计算缴纳即可。